成長型物業表現優異，武漢財富中心收入同比增長33.6%：

• 成長型物業（包括武漢物業和杭州維多利）經營收入同比增長20.8%至人民幣1.047億元。成熟型物業中，佔比最大的國金中心寫字樓經營收入達人民幣2.449億元，同比增長1.2%。
• 整體寫字樓收入總額同比增長3.5%，至人民幣4.684億元。
• 物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長1.6個百分點。其中，成熟型物業出租率94.5%，成長型物業出租率86.7%。

 

經營業績符合預期，每基金單位分派0.099元人民幣，年化分派收益率6.22%：

• 上半年收入總額為人民幣8.311億元，物業收入淨額為人民幣6.538億元。
• 物業組合估值維持於345.99億元人民幣，同比基本持平。於2020年6月30日，每個基金單位的基金單位持有人之應佔資產淨值為人民幣4.38元。
• 每個基金單位分派為人民幣0.0990元，約等於0.1098港元。按基金單位於2020年6月30日的收市價3.53港元計算，按年計算的分派收益率為6.22%。

 

經營成本管控有效，物業相關稅項同比下降41%：

• 積極控制和降低經營成本，整體物業經營開支總額同比下跌34.5%。尤其受疫情影響較大的酒店及服務式公寓。
• 物業相關稅項較2019年中期下降41%，主要由於中國政府就越秀房產基金對租戶提供租金寬減後，作出稅收的減免。
• 為履行企業社會責任，為業務受爆發不利影響的租戶減輕壓力，向寫字樓、零售商場及批發商場的若干租戶提供臨時租金寬減，於艱難時期與租戶同舟共濟。

 

財務管理穩健，融資成本下降107個基點：

• 於期末，現金及現金等價物及短期存款結餘約人民幣14.44億元，具備充足財務資源以應付財務承擔及營運資金需要。
• 主動管理到期債務，平滑市場波動影響。第二季度後期市場利率水平下行，整體融資成本年利率從2019年末的4.2%下降至2020年中期末的3.13%。

 

全球量化寬鬆政策，REITs產品受惠於減息週期：

• 展望下半年，全球量化寬鬆、市場消費復蘇，政策支持等利好因素不斷。首先，全球量化寬鬆政策，REITs產品受惠於減息週期。全球央行集體「放水」，降息成主旋律，反映港元借貸成本的Hibor（香港銀行同業間拆借利率）跌至近年低位。越秀房產基金受惠於減息週期，預期存量融資成本及再融資成本均下降。考慮一年內到期債務的再融資影響，預計未來融資成本可繼續下降。

 

營運及業績摘要：

香港，中國 - Media OutReach - 2020年8月6日 - 越秀房地產投資信託基金（「越秀房產基金」，連同越秀房託資產管理有限公司，統稱「基金」；股份代號：00405）公佈其截至2020年6月30日止之未經審核中期業績。

 

越秀房託資產管理有限公司（「管理人」）向基金單位持有人宣派2020年中期期間每個基金單位約人民幣0.0990元，約等於0.1098港元（2019年中期：人民幣0.1360元，約等於0.1546港元）。按基金單位於2020年6月30日的收市價3.53港元計算，按年計算的分派收益率為6.22%。

物業組合估值保持穩定，於2020年6月30日，越秀房產基金之物業組合估值約為人民幣345.99億元，較2019年基本持平。

 

出租率維持較高水平，保持優質客戶資源穩定。物業整體出租率約為92.1%，較2019年同期的90.5%，同比增長1.6個百分點。其中，成熟型物業出租率94.5%，成長型物業出租率86.7%。

 

上半年，為有力應對疫情的不利影響，越秀房產基金制定了更加合理和有針對性的租賃政策，有效化解經營風險。針對寫字樓業態尋找各個城市產業動能、以"四個畫像"（ 產業畫像、行業畫像、產品畫像、服務畫像）精准定位客戶；零售商場則尋找各個項目消費動能，以"十大運營體系"賦能商家，包括：1. 商業動線管理及資產價值管理；2. 租務合同管理WALE；3. 商戶坪效管理；4. 商戶租售比管理；5. 租戶業態結構及價值貢獻管理；6. 主力租戶及提成租戶管理；7. 商戶經營成本及銷售管理；8. 經營黑白名單預警管理；9. 精準營銷全流程管理；10. 會員價值管理；專業市場實施線上線下結合，打造"白馬之芯"品牌新時尚；酒店公寓著力內循環驅動，打造商務休閒新體驗。

 

廣州國金中心

面對疫情影響，國金中心疫情防控應用國際建築業主與管理者協會（「BOMA」）體系應急管理指引，抗疫經驗獲政府高度肯定，成為當地復工復產的標杆，在市場上梳理良好口碑。上半年受疫情影響廣州甲級寫字樓租賃需求疲弱。管理人靈活調整招商策略，加強拓展渠道、提升物管口碑及中介管理，搶佔市場先機，新簽租約面積達1.5萬平方米，寫字樓出租率從1月份91.6%提升至上半年末94.0%。管理人加強與政府機構、知名服務機構合作，成功引入七家優質租戶，成交租金與市場持平。廣州寫字樓市場租金雖有一定幅度下跌，但憑藉管理人不懈努力，廣州國金中心寫字樓平均租金相對同區項目仍錄得17%溢價。

 

管理人穩妥推進「國金天地」招商及品牌調整，順利完成負一層輕餐飲品牌、四至五層大餐飲品牌更替，租金單價較原租戶提升10-30%。針對部分處於解凍期的經營商戶，管理人給予必要的經營紓困措施，透過全方面推廣幫扶，配合疫情初期及中後期的數字化線上營銷，實現商場整體經營平穩過渡。截至2020年6月，商場坪效恢復至往年同期的85%。

 

上半年，酒店行業受疫情衝擊最為嚴重。四季酒店針對疫情適當調低房價，以穩步提升入住率為核心，通過多渠道組合促銷，嚴控成本，提高整體客房收益，經營收入恢復程度從2月份的低點3%恢復至六月份的62%，期末時點入住率高於競品10個百分點。雅詩閣公寓多渠道營銷吸引長住客房穩步回升，強化線上旅游中介（「OTA」）渠道促銷拉動短住房逐漸恢復。國金雅詩閣公寓在雅詩閣中國區中業績收入和GOP%均排名第一。

 

截至2020年6月，四季酒店較直接競爭群相比，平均出租率高3.3個百分點，平均房價高34.4%，每可售房收入高48.6%，市場標杆地位依然鞏固。雅詩閣公寓較直接競爭群相比，平均出租率高14.2個百分點，平均房價高44.7%，每可售房收入高77.3%，繼續領跑第一梯隊。

武漢物業

武漢為此次疫情的重災區，越秀財富中心管理團隊積極應對，加強產業鏈招商，積極增加客戶儲備，精準把控成交價格，篩選優質客戶。上半年新簽合同面積約2.9萬平方米，促成場內優質客戶擴租。合同續租方面，採用靈活務實租賃政策，成功與全年七成五到期客戶達成續租意向，有效保證到期客戶穩定性。隨著各項宏觀政策陸續出台，武漢疫後復元環境不斷改善，企業復工復產步伐加快，互聯網科技、醫藥健康、環境衛生等行業需求增長，經濟穩中向好、長期向好。近日武漢越秀財富中心成功入圍英國皇家特許測量師學會（「RICS」）中國峰會2020年度商業項目獎，並榮獲2020抗疫突出貢獻證書。

 

武漢物業是整個礄口區第一批復工復產的商業物業，即使在疫情期間星匯維港購物中心超市仍持續開業，管理人主動求變，搭建線上商場，實行雙線運營；採取有效應對措施，多層面進行幫扶穩場，商場坪效已回復至去年同期的85%；增加集合店及餐飲商戶，吸引顧客到場消費，提升商場整體經營氛圍。

 

白馬大廈

配合政府抗疫需求，白馬市場延遲春節假期後的開業時間。開業後，針對人流密集情況，通過給商家配備防疫用品、進行設置檢疫措施、測量體溫及軌跡申報等措施嚴控疫情，在此保障下，白馬市場成為商圈首個複市表率，上半年末客流量恢復至去年同期的60%，6月份客流環比提升23%，開業率接近九成，高於商圈水平。管理人靈活調整招商策略，透過自媒體宣傳、儲備客戶轉化、競品市場信息獲取等方式，多渠道儲備目標客戶儲備客戶384家；適時推出經營扶持措施，穩定場內現有優質核心客戶，為下半年續租做好充足準備。積極謀劃首層經營定位優化調整，重點打造中庭經營區域，打造「時尚之心」，提升樓層品牌豐富度；搭建線上線下營銷模式，促進服裝銷售拉動消費，助力商戶恢復正常經營。

 

上海越秀大廈

管理人因應市場供需變化，主動實施靈活有效之租賃政策，透過產品升級和服務升級，打造越秀大廈自身的核心競爭力。上半年大廈新簽成交量上升，續租率高達七成，整體出租率高於市場平均水平；成功引進五家目標優質客戶，有力保障租戶結構及大廈經營收入。

 

財富廣場、城建大廈

財富廣場及早謀劃全年到期面積續約，提前完成重點客戶合同簽訂，掌握招商租賃主動權，經營保持平穩。城建大廈上半年主動化解經營風險，嚴控進駐租戶品質，抓住3至4月市場機會，實現客戶快速轉化，引入多家知名企业。

維多利廣場

管理人針對性輸出重點幫扶措施，通過線上營銷、「週末市集」加強疫情後引流，幫助主力店儘快恢復至正常銷售水平，目前主力店銷售情況已進入回暖期，商場整體坪效恢復至去年同期的65%以上，其中餐飲業態坪效恢復至97%。上半年招商工作在疫情期間逆市而行，結合項目定位淘汰風險租戶，引進了多家業態頭部品牌，為下半年個別樓層整體升級改造及到期優質客戶續約奠定基礎。

 

杭州維多利

管理人把握機會扎實推進招商租賃事宜，項目訪客量和出租率創歷史新高；順利完成主力客戶三千多平方米面積續簽，為項目整體穩定帶來有力保障；成功引進一家世界500強企業，進一步優化租戶結構。

 

積極推進資產增值工程，實現物業保值增值

上半年，管理人繼續投入多項資產提升改造工程，包括正在推進實施的四季酒店南廣場綠化形象提升工程、雅詩閣公寓形象提升工程、城建大廈空調風機盤管更換、白馬大廈外牆翻新改造、上海越秀大廈公區衛生間潔具更換、武漢越秀財富中心65層和66層單元裝修、武漢物業供電加裝監視及能耗管理系統和電梯加裝斷電夾層裝置等，預計投入費用二千多萬元人民幣，持續提升項目的設備安全和營商環境。

 

主動管理到期債務，平滑市場波動影響

管理人主動管理到期債務，今年上半年提款52億港元銀團貸款項下的21億港元5年期貸款，置換到期融資及滿足越秀房產基金運營需求。同時維持合理的融資結構與匯率與利率敞口，平滑市場動盪對基金業績的衝擊。

 

未來展望

越秀房產基金主席、執行董事及行政總裁林德良先生表示：「2020年上半年，受新型冠狀病毒疫情（「COVID-19」）影響，中國宏觀經濟受到較大衝擊，越秀房產基金因應疫情後的市場變化及不同行業租戶所面臨的壓力，提供租金減免措施，與租戶同舟共濟，同時制定更為合理且具針對性的租賃政策，有效化解疫情帶來的運營風險，各項經營指標逐步企穩回升。展望下半年，管理人將沉著應對市場變化，通過多項管理和措施，實現物業保值增值，旨在為基金單位持有人提供穩定回報。」