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料工廈及地盤項目繼續受捧 酒店展現長線增值機遇

  • 2021年上半年商用物業投資市場共錄得89宗成交,總金額達 431億元,同比升97%。
  • 預期全年成交宗數達200宗,為2018年以來交投最為活躍的一年。
  • 受封關所限,市場以本地投資者為主導,但房地產基金開始活躍於工廈及地盤項目。
  • 估計工廈及地盤項目將繼續受捧,酒店則展現龐大的長線增值機遇。

香港  - Media OutReach - 2021 年 7 月15日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2021年第二季商用物業投資市場回顧及展望。隨着本地新冠疫情有所改善,加上經濟回穩,本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍,開始密切留意市場上的投資機遇,令今年上半年的商用物業市場交投明顯增加,半年成交宗數已超越2020年全年,其中工廈成為投資者的新寵兒,酒店項目亦有望展現其增值機會。

 戴德梁行︰商用物業投資市場交投量止跌回升 半年成交金額同比升97%

圖一:過去十年商用物業投資成交宗數及金額

圖二:各類商用物業今年上半年成交金額佔比

圖三:商業物業投資者分佈

圖四:新界古洞北發展地圖

商用物業投資成交宗數及金額

自去年底開始,商用物業投資氣氛逐步恢復,在本地投資者和少數機構投資者的推動下,該趨勢更延續至今年上半年,期內共錄得89宗成交(成交額超過1億元),總金額達 431億元,同比上升97%,平均每宗成交金額為4.85億元,為自2018年下旬以來交投最活躍的半年結(圖一)。

 

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生表示:「我們估計全年成交宗數有機會達200宗,但由於經濟前景仍存有不確定性,投資者取態較為審慎,短期內將仍以細額成交為主,料今年全年總成交金額為2017年或2018年高峰期的一半。」

商用物業投資類別

於不同物業類別中,上半年以寫字樓的成交最多,佔整體成交金額40%,主要受單一成交帶動。商舖則以成交量取勝,這是由於投資者偏好金額較細兼具增長潛力的資產。不過,由於寫字樓及商舖租金的短期跌勢未止,因此資金流向可作長線規劃的物業——工業及地盤項目,其中工業物業更躍升為今年上半年最具投資價值的類別,佔市場總成交金額30%,大大超越過去十年平均水平的14%(圖二),主要原因是工業項目的單價較低,加上政府接連推出有利政策,包括於2018年推出「新一輪活化計劃」,符合特定條件下業主重建工廈可獲放寬最多兩成樓面; 另外今年三月推出以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃,大大提升投資決策的靈活性及清晰度。另外工廈用途的可塑性高,可轉化成迷你倉、凍倉、物流倉及數據中心等,以配合疫情後的新經濟需求,並提升現有價值。

 

縱然酒店投資仍然處於低迷狀態,但同時亦蘊藏高附加價值的投資潛力,戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生表示:「在疫情影響下,酒店業陷入低迷,拖累相關投資也即時冰封。不過,近期酒店業積極變陣,推出月租計劃與住宅市場競爭,因此越來越多投資者留意到酒店的長線投資價值,期望趁低吸納一些優質項目,短期內以服務式公寓的形式,滿足緊張的住屋需求,待疫情回穩及旅客重臨之時,再轉回酒店用途。我們相信於下半年,酒店投資成交將會增加。」

 

投資者分佈

至於市場資金來源方面,鑑於香港與內地以及世界各地區之間的關口繼續封閉,因此仍以本地投資者為主導,佔今年上半年總市場成交額逾七成,但同時房地產基金亦轉趨活躍,今年上半年陸續傳出成交消息,如觀塘鴻圖道全幢工廈及九倉旗下荃灣有線電視大樓一籃子物業,均為基金承接。至於內地投資者則較為沉寂,僅佔成交額的13%(圖三)

 

最新市場焦點

除了上述項目外,古洞北將會是未來的物業市場焦點。由於政府已落實北環綫第一期會先興建位於落馬洲支綫上的古洞站,最快於2023年動工,料2027年竣工,交通及周邊配套將日趨完善,吸引各大發展商投地發展。隨著該區更多發展項目陸續落實,加上鄰近落馬洲河套區及港深創新及科技園區發展逐漸成型,相信未來一、兩年發展商會更密切留意該地段,相關投資也會明顯增加(圖四)

 

高偉雄先生總結說:「我們認為下半年商用物業投資市場持續向好,投資氣氛保持審慎樂觀。由於本地投資者已有一定存貨,相信他們於來季會抱觀望態度,待完全確定市場上升趨勢後,方會出手增持。至於國內及房地產基金則受封關所限,過去一段時間較難落實本地成交,因此一旦有限度通關,他們將會比較積極進取。我們預計投資者仍會熱衷於工廈項目,長遠則聚焦於酒店項目,前景可看高一線。」

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圖片說明:

 

相片一:戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生(左)及戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生(右)。

 

相片二:戴德梁行執行董事、香港資本市場主管高偉雄先生(右)及戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生(左)。

 

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