香港 - Media OutReach - 2021年6月22日 - 隨著英國經歷一個世紀以來最嚴重的公共健康危機和300 年來最壞的經濟收縮，英國國家統計局 (Office for National Statistics) 早前發表報告，表示直至2020年底全國的住宅價格上升7.8%，情況令不少人感到意外。踏入2021 年，市場受到其他因素影響出現變化，包括印花稅土地稅假期、第三次封城的影響，以及英國脫歐引發的後遺症。基於英國住宅市場受著大量不確定因素和不同的力量影響，UK Holmes 發表倫敦年度中期市場回顧，概述價格走勢。

 

倫敦增長落後於國家指數：雙城故事

本年3月，倫敦連續第四個月被指為英國全年增長率最低的地區。根據按年對比數據顯示，英國經濟增長正穩步上升，而倫敦的價格曲線卻以相反方向發展。

 

英國和倫敦的全年房價增長：

地區	2021年1月	2021年2月	2021年3月
英國	8.0%	9.2%	10.2%
倫敦	5.6%	4.4%	3.7%

 

倫敦市場基本以兩個方向發展；隨著買家追求更大空間和更高性價比，公寓密度較高的倫敦內城區一直處於疲弱狀態，而擁有較高比例獨立房屋連花園的倫敦外城區則出現較強勁的增長。

 

英國國家統計局的數據顯示，截至 2021 年 3 月的一年內，倫敦公寓的價格增長僅為 1%，遠遠落後於排屋 (7.2%)、半獨立屋 (6.2%) 和獨立屋 (5.3%)。

 

政府刺激計劃：會轉盛為衰嗎？

印花稅土地稅假期是推動熾熱銷情的最強誘因之一，購買 500,000 英鎊的房產可以取得高達 15,000 英鎊的稅項寬減。疫情大流行導致英國經歷三次封城，在別無選擇的情況下，英國政府只能延長停薪留職計劃及其他支援企業和自僱人士的措施。雖然印花稅土地稅假期定於 2021 年 3 月底完結，但住宅物業業界成功遊說政府將截止日期推遲至 9 月，理由是買家遲遲無法完成買賣，令數以千計人士錯失節省稅款的機會。

 

過去的歷史顯示，政府對住宅市場作出干預往往會令供求平衡產生扭曲，從而令市況先盛後衰。這次干預會否出現不同的結果是合理的憂慮。

 

經濟表現大幅反彈

儘管 2020 年房地產牛市給人的印象是受惠於政府的刺激措施所致，與整體經濟脫節，然而這個狀況將不可能持久。英國經濟高度依賴消費者的消費開支，隨著封城限制放寬，與經濟活動相關的高頻率指標，包括汽車流量、零售客流量和餐廳預訂數目都已經出現增長[1]。

 

經濟活動和消費者信心急劇反彈，原因追溯至一個關鍵因素：英國政府的疫苗接種計劃取得成功。直至 6 月初，全國超過 75% 的人口已經接種最少一劑疫苗。這點促使英倫銀行在 5 月初將2021 年 GDP 預測上調至 7.25%，較三個月前預測的 5% 大幅增加。由於經濟表現勝於預期，4 月份的 GDP只 比 2020 年 2 月的大流行前水平低 3.7%，這是自新型肺炎蔓延英國以來的最小差距。

消費者情緒和市場變化

本年首季度的全年住宅價格增長飆升至七年的新高。萊坊確認多個保持了十年的記錄在 3 月份創出新高，當中包括最多新潛在買家註冊數量、最多的交易要求受到接納，以及連續第四個月最多的房產視察次數。

 

除了政府的刺激措施外，市場觸及這些10 年高位的原因還可以追溯到消費者喜好的變化。封城生活令住宅買家對住屋大小、空間和流動能力的喜好出現變化—由於無需每日往返辦公室工作，買家轉而追求面積更大的樓房、戶外空間以及更佳的流動能力。家居搖身變成工作間、在家上課和運動地點的經驗，促使倫敦市中心的居民搬遷到倫敦外圍甚至鄉郊地區，以尋求更舒適的生活模式和更高的性價比。

 

市場走向和最佳購買機會

隨著英國對史上最嚴重的大流行終結抱著樂觀態度，UK Holmes認為經濟正朝著大幅反彈的方向邁進。彭博社對主要經濟學家所作出的調查預測，英國將以近半個世紀以來最快的增長速度帶領歐洲主要國家進行復甦。

 

影響倫敦房地產市場走向的最大問題之一，是印花稅土地稅假期正逐步收緊及進入完結。直至目前，買家正趕緊在最後限期前進行交易，因而推動需求。如果這種需求在市場供應正在增加的時候瓦解，那麼價格將會出現下跌的實在風險。

 

UK Holmes 認為，未來 6-12 個月將會為精明的投資者提供絕佳機會購買倫敦房地產。由於零售業和酒店業出現強勁增長，而辦公室亦開始重新開放，所以內城區正重拾活力。過去 12 個月嚴重低迷的公寓市場不會永遠處於低迷狀態。然而，UK Holmes堅信市場波動仍然會持續一段時間。對於那些無法完全了解快速發展市場動力的人士來說，將會對其購買決定感到後悔。

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